임대주택등록 활성화 방안 "핵심정리" 確認

임대주택등록 활성화 방안 "핵심정리" 확인

 

매서운 날씨가 계속되는 가운데 잠시 쉬어가려는지 내일부터는 기온이 오른다고 하니 한시름 놓아도 될것 같네요. 낮에는 몰라도 해가 진 저녁에는 기온이 뚝 떨어지니 따듯하게 걸치시고 항상 건강에 유의하시기 바랍니다. 

 

 

금일 국토교통부에서는 11월 29일 발표한 주거복지 로드맵에 이어 임대인과 세입자가 상생할수 있는 임대주택 활성화 방안을 발표하였는데요. 이는 무주택 서민의 주거안정을 확보하고 임대주택을 등록한 임대인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여한다는 내용을 담고 있습니다. 

 

 

해당 임대주택등록 활성화 방안을 적용함으로서 민간임대주택 등록을 촉진함은 물론 임차인권리보호 강화 등을 통하여 사적전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살수 있는 주거환경을 조성함과 더불어 향후 5년간 공적임대주택 85만호 공급과 함께 등록임대 100만호 확충을 통한 2022년 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택을 제공하게 됩니다.

 

# 기본 방향

 · 임대인 - 임대주택 등록시 지원확대

 · 임차인 - 주거안전 강화 와 권리보호 및 거래안전 강화

 

# 임대주택 등록 활성화

 

1. 지방세 감면 확대

  - 21년까지 취득세․재산세 감면

  - (8년임대시) 40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지

  - (8년임대시) 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)도 감면

 

2. 임대소득세 감면 확대

  - 1주택만 임대해도 감면

  - 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%)

 

3. 양도세 감면 확대

  - (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용

 

4. 종부세 감면기준 개선

  - (합산배제) 5년 → 8년 임대시

 

5. 건보료 부담 완화

  - (4년임대) 40% (8년임대) 80% 감면

 

1. 지방세 감면 확대

 

현행 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중에 있으며

 

 

이번에 발표된 개선사항으로는 취득세․재산세 감면기간의 연장과 재산세 감면대상 확대가 있으며 감면연장의 경우 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 2018년에서 2021년까지 3년간 연장( 사후심층평가 후 ’18년 세법 개정 )이 되고 재산세 감면대상의 확대로는 8년 이상 장기임대하는 소형주택( 전용 40㎡ 이하 )에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여( 2019년 시행 )가 됩니다.

 

2. 임대소득 감면 확대

 

현재 시행되는 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예되었고 이번 개선사항으로 예정되었던 2019년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담을 완화하겠다는 내용입니다.

 

 

[ 정상과세 ] 2018년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세( 분리과세 )

 

[ 필요경비율 조정 ] 분리과세시 적용하는 필요경비율( 현행 60% )을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정( 2019년 )

* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하( 기본공제 적용 )인 경우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음

 

[ 감면기준 확대 ] 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대( 2018년 시행 )

 

3. 양도소득세 감면 확대

 

임대주택등록 후 8년 이상 임대사업자를 중심으로 전체적으로 감면혜택 강화되어집니다.

 

[ 장기보유특별공제 확대 ] 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향됩니다. ( 2019년 시행 )

 

[ 장기임대 유도 ] 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도( 2018년 4월 시행 )

 

 

4. 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

 

임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되, 20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분이 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)되어집니다.

* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건강보험료를 부과 중

 

 

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# 임차인 보호 강화

 

 

 

1. 임차인 권리보호 강화

 

[ 전세금반환보증 활성화 ] 임대인 동의절차* 즉각 폐지, 가입대상 보증금 한도 상향(수도권 5→7억, 지방 4→5억), 저소득․신혼․다자녀가구 등 배려계층 보증료 할인 확대(30→40%) 등을 통해 활성화( 2018년 2월 )

  * 현재는 유선확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 보증가입 불가

 

[ 계약갱신 거절기간 단축 ] 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 前’에서 ‘계약 만료 2개월 前’까지로 단축 ( 주택임대차보호법, 2018년 下 )

  * 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일조건으로 다시 임대차한 것으로 간주

 

[ 임대차분쟁조정위원회 실효성 강화 ] 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시( 주택임대차보호법 2018년 下 )

  * 현재는 임차인이 분쟁조정을 신청해도 피신청인이 거부하면 조정 개시 불가

 

[ 소액보증금 보호 강화 ] 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금* 상향( 시행령, 2018년 下)

  * 현행 우선변제금액 : 서울 3,400만원, 그 외 지역별로 1,700만원～2,700만원 ⇨ 차임 및 보증금 실태파악, 시장영향 등을 고려하여 조정범위 검토

 

 

2. 임대주택등록 의무화 및 계약갱신청구권․전월세상한제

 

정부는 2018년에는 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련되고 이번 임대주택등록 활성화 방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안하여 2020년 이후 임대주택등록 의무화를 단계적으로 추진하며 아울러, 임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입할 예정입니다.

 

이번 임대주택등록 활성화 방안으로 집주인에게는 현재 시행되고 있는 국세 및 지방세 감면혜택 외에 재산세와 소득세 감면대상이 추가적으로 확대되며 세입자에게는 경제적인 혜택과 더불어 장기간 거주가 가능해져 임대인과 세입자 모두가 혜택을 누리게 되는 안정적인 임대차시장으로 차츰 정착될것으로 보여집니다. 오늘은 발표된 방안의 핵심부분만 정리하여 들여다 보았구요. 저는 내일 다시 좋은 소식으로 찾아뵙도록 하겠습니다^^*