가계부채 종합대책 후속조치 "핵심내용" 確認

가계부채 종합대책 후속조치 "핵심내용"확인

 

2017년도 새해를 맞은지도 얼마안된 것 같은데 벌써 한해의 마무리를 준비해야 하니 참 시간은 빠르게 지나가는 것 같습니다. 올해는 여러가지 이슈가 있었지만 그중에서는 당연 부동산에 관한 규제와 그토대로 마련된 방안이 아닌가 싶습니다. 투기수요의 억제와 더불어 실수요자를 위한 조치가 적절하게 이루어졌으며이에 따른 부동산 시장의 반응도 조금씩 나타나기 시작한 것 같습니다.    

 

 

앞전에 10.24 가계부채 종합대책의 발표에 이어 오늘은 그 후속방안인 금융회사 여신심사 선진화 방안을 확인해보려 합니다. 종전 내용에서 더욱 구체적이고 세부적으로 담고있으니 천천히 살펴보시기 바랍니다.

 

■ 금융회사 여심심사 선진화 방안

1. 新DTI 도입방안

2. DSR 도입방안

3. 개인사업자대출 여심심사 가이드라인 

 

이번 가계부채 종합대책 후속방안은 크게 위의 1번부터 3번까지 나누어 볼수 있으며 구체적인 내용은 아래와 같습니다.  

 

 

1. 新DTI 도입방안 

 

우선 첫번째로 가계부채 종합대책 후속방안 중 2018년 1월에 시행이 되어질 新DTI를 보면 현행 차주의 상환능력을 보다 정확하게 반영할수 있도록 소득과 부채의 산정방식을 개선하였으며 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용하게 됩니다.

 

   ※ 新DTI = ( 모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자 ) / 연간소득

 

 

 

(1) 소득 산정방식

 

 

■ 기존 차주의 1년치 소득만 확인하던 방식에서 벗어나 최근 2년간 증빙소득을 확인하여 최근 1개년 소득을 반영하게 됩니다.

  · 2개년 소득의 차이가 큰 경우 소득을 평균하여 반영

  · 2년간의 소득 중 1개년 소득이 1년 미만인 경우 소득을 평균하여 반영 

  ※ 차주의 증가한 소득이 지속가능성을 가지는 상시소득임을 임증할 경우 최근소득으로 반영 가능.

 

■ 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우 1년 소득으로 환산한후 일정비율을 차감하여 반영하게 됩니다.

  · ex) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3600 ( 900 × 4 ) × 0.90 = 3,240 만원

  ※ 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없으며 소득이 지속될 것임을 입증하는 경우 차감을 미적용

■ 연령의 제한 없이 2년간의 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영할수 있습니다.

  · 금융회사가 자율적으로 통계정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고 소득 증액한도 비율을 설정하게 되며 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 안정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정합니다.

 

■ 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분으로 반영이 가능합니다.

 

 

■ 증빙소득 제출이 어려운 예외적인 경우(연소득이 없는 퇴직자 등 납세신고사실이 없다는 것을 입증) 인정·시고소득을 활용할수 있도록 허용하되 추정소득의 일부분을 차감하여 반영하며 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영하고 일정한 소득반영 한도를 적용합니다. (ex. 5000만원) 

  ※ 현재 보금자리론에서도 차주가 인정소득(국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우 소득한도 5000만원으로 제한.

 

■ 연소득은 차주 본인을 기준으로 하나 배우자가 주택담보대출이 없을 경우 배우자의 소득을 합산하여 산정이 가능합니다(현행과 동일)

  · 배우자의 소득을 합산할 경우 DTI산정시 반영하는 기타 부채의 이자에 배우자명의 대출을 포함.

  · 배우자 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영이 가능. 

 

 

 

(2) 부채 산정방식

 

 

■ 부채 산정시 차주가 보유하고 있는 “모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액”을 반영

  · (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자 → (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

 

 

 

 

■ 다주택자의 두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기를 제한(15년)하여 DTI 산정하며 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정

 

 

 

(3) 서민 · 실수요자 보호방안

 

청년층 · 신혼부부, 이사 목적 등의 일시적 2주택담보대출 보유자 등 선의의 실수요자 피해방지를 위한 다양한 보호방안 강구

 

■ 청년층․신혼부부* 등에 대한 장래소득 인정 시, 장래소득 인정기준 내에서 일반 대출신청자보다 증액한도 상향 조정** 

  * 청년층 : 만40세 미만 무주택 근로자, 신혼부부 : 혼인기간이 5년 이내(주택공급에 관한 규칙 제41조 혼인기간에 관한 사항을 준용)

 ** 금융회사가 차주의 상환능력 등을 고려하여 합리적 증액 기준 마련

  · 최근 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하여 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영

 

■ 이사 등 불가피한 목적으로 일시적 2주택담보대출을 보유하게 된 차주에 대해 新DTI를 완화 적용

  · 기존 주택을 즉시처분(예 : 주택매매계약서 제출)할 경우에는 기존 주택담보대출의 이자상환액*만 반영

  * 당행 대출 : 실제 이자상환액, 타행 대출 : 평균대출금리에 따른 이자상환액

 

■ 2년 이내에 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출의 상환을 약정*하는 경우 두 번째 주택담보대출 만기제한 미적용

  * 투기지역 소재 신규 대출 취급 제한에 관한 사항(2년내 처분조건) 준용

 

■ 개정 규정 시행 이전 입주자 모집 공고된 사업장*의 중도금 대출이 잔금대출로 전환되는 경우에는 新DTI 적용을 배제

  * 입주자 모집 공고가 없는 사업장의 경우 착공 신고일 기준을 사용

 

■ 기존 주담대가 증액 또는 금융회사 등의 변경 없이 단순 만기 연장되는 경우에는 기존 DTI 비율과 동일하게 인정

 

 

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2. DSR 도입방안

 

  ※ DSR = 모든 대출 원리금 상환액 / 연간 소득

 

 

 

(1) DSR 적용대상

 

주담대, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출에 DSR을 적용하되, 일부 대출 상품에 대해서는 예외적 허용

 

■ 중도금대출 등 DSR 적용이 어려운 상품*은 신규대출시 DSR을 적용하지 않되, 다른 대출의 DSR 산정시 부채에는 포함

  * (예) 중도금․이주비대출, 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(3백만원 이하), 전세대출 등

 

■ 예․적금담보대출, 약관대출 등 담보가치가 확실한 상품은 신규대출시 미적용하고, 다른 대출의 DSR 산정시 부채에서 제외

 

 

 

(2) 소득 산정방식

 

新DTI 소득 산정 방식과 동일하나, 동 기준에 따른 소득산정이 어려울 경우에는 금융회사에게 자율성 부여

 

■ 증빙소득을 보지 않는 신용대출(예:우수거래고객 대출) 등의 경우 인정․신고소득을 확인*하여 DSR을 산출하거나 소득을 보지 않고 高DSR 대출**로 분류하여 별도관리(금융회사 자율 판단)

  * 상품특성, 대출규모 등을 감안하여 금융회사 내규에 반영된 상품만 허용

 ** 향후 금융회사별 高DSR 대출이 일정비율 이하가 되도록 관리할 계획

 

 

 

(3) 부채 산정방식

 

■  (주택담보대출)  新DTI 기준과 동일

 

■  (전세대출)  향후 임차보증금으로 상환하여 실질적인 원금상환 부담이 발생하지 않으므로 이자상환액만 포함

 

■  (신용대출 및 비주택담보대출)  만기연장 가능 최장기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

 

■  (마이너스통장 등 한도대출)  한도를 기준으로 산출하되, 만기연장 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정

 

■  (기타대출*)  향후 1년간 실제 원리금 상환액으로 산정

  * 할부금융, 리스, 학자금대출 등

 

 

 

 

 

(4) DSR 활용방안

 

획일적 규제비율을 제시하고 않고, 금융회사가 여신심사 全 과정에 DSR을 자율적으로 활용할 수 있도록 유도

 

■ 고객특성, 영업 및 리스크 전략 등을 감안하여 대출심사, 사후관리 등에 DSR을 자율적으로 활용

  · 대출한도는 금융회사가 차주그룹별(소득․신용도 등) 감당가능한 DSR 수준 산출한 후, 차주 상환능력을 평가하여 설정

  · 사후관리를 위해 금융회사는 高DSR 대출을 별도 관리하고, 채무조정(원금상환유예․원리금감면 등)시 차주 DSR 수준 감안

  * (예) 高DSR 대출에 대해서는 보다 높은 수준의 감면율 적용(高DSR 대출 취급에 대해 금융회사도 일정 부분 책임을 분담할 필요)

 

■ 신규 가계대출 취급액 중 高DSR의 비중을 일정비율 이내로 관리하는 포트폴리오 관리를 통해 여신관리 지표로 활용

  · 금융회사의 고객정보 분석 등에 필요한 일정기간(1년, 잠정)은 공식적인 DSR 관리기준 등을 제시하지 않고 시범운용 등을 통해 DSR 데이터가 충분히 축적된 이후, 高DSR 비율을 간접적인 리스크 관리기준으로 제시(‘18.4분기)

 

 

 

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3. 개인사업자대출 여신심사가이드라인

 

 

 

(1) 개인사업자대출 리스크 관리

 

 ① 업종별 편증리스크 관리 강화

 

금융회사가 자율적으로 개인사업자대출에 대한 업종별 포트폴리오 관리 강화

 

■ 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 매년 3개이상의 관리대상 업종*을 선정하고 업종별 한도 설정하며 합리적 한도 설정을 위해 관리업종에 대한 업종별 경기여건 및 리스크 상황 등을 고려한 업종 전망 실시(연 1회)

  * 한국표준산업분류코드상 대분류 기준으로 하되, 제조업 등 획일적 관리가 어려운 경우에는 상세 분류 기준 적용 가능

 

■ 업종별 한도를 주기적으로 모니터링하여 한도 도달시 여신취급 기준 강화 등 조치방안 강구하며 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 취급 가능

 

 

 

② 소득대비대출비율(LTI) 심사

 

“1억원 초과” 신규 대출 취급시 차주의 소득대비대출비율(LTI)을 산출하여 여신심사시 참고지표로 활용

 

■  (차주 대출총액)  차주의 全 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산하여 산출

 

■  (차주 소득)  영업이익을 기준으로 하되, 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산 가능

 

■  (LTI 활용)  금융회사 자율사항으로 규정하되, 10억원 이상  대출 취급시 LTI 적정성에 대한 심사의견 기재 의무화

 

■  (사후관리)  금융회사는 차주의 대출총액, 소득정보, LTI 비율 등을 전산관리하고, 대출 추이 및 건전성 등을 모니터링

    ➡ LTI 지표 운영 현황, 규제 필요성 등을 보아가며, 향후 관리지표로 활용할지 여부를 결정할 예정

 

 

③ 상권 및 업황 등을 고려한 여신심사

 

과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권 및 업황 분석 결과를 여신심사에 적극 활용토록 유도

 

■ 여신심사에 활용하기 위한 구체적인 방법, 절차, 내용 등은 금융회사가 자율적으로 결정

  * 중소벤처기업부에서 개발 중인 상권 분석 모델을 우선적으로 활용하되, 활용이 어려울 경우에는 자체 모델 개발 등을 적극 유도

 

■ 금융회사별 준비기간을 고려하여 ‘19.1.1일부터 시행

 

 

 

(2) 부동산임대업 여신심사 강화

 

 

① 임대업 이자상환비율(RTI) 도입

 

부동산임대업 여신심사시 임대업 이자상환비율(Rent to Interest)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사

 

  ※ RTI = 연간 임대소득 / (해당임대업대출의 연간이자비용 +

해당임대건물 기존대출의 연간이자비용)

 

 

■  (임대소득)  임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출

  * 임대보증금은 간주소득(평균예금금리 적용)으로 인정해 임대소득에 합산

 

■  (이자비용)  해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고, 금리 상승에 대비한 스트레스 금리(최저 1%p*) 가산**

  * 최근 3년간 “예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리” 중 최고치에서 최근 월 공시 금리를 차감하되, 1%p 미만인 경우 1%p 적용

 ** 3년 이상의 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용대상에서 제외

  · 해당임대건물에 대한 기존대출 이자상환액을 알기 어려운 경우에는 “중소기업대출평균금리(잔액기준)+스트레스 금리” 적용

 

■  (활용방법)  RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 대한 대출 취급시 활용(제도 시행 경과에 따라 취급기준 재설정 가능)

  · RTI 기준 미달시에도 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

 

■  (사후관리)  차주의 임대소득, RTI 등에 대한 철저한 전산관리 및 부동산임대업 대출 현황에 대한 모니터링 강화

 

■  (예외사유)  1억원 이하 소액 대출, 상속 등 불가피한 채무인수, 중도금대출* 등은 RTI 심사대상에서 제외

  * 가이드라인 시행 후 취급된 중도금대출이 잔금대출로 전환될 경우 RTI 적용

 

 

② 일부 분할상환 제도 의무화

 

담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환

 

※ 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)

(ex. 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10 분할상환

 

■  (적용대상)  부동산임대업 시설자금 신규 대출(운전자금대출 제외)

  * 추후 시행효과 등을 점검하여 자산가치 변동이 없는 단순 개보수 자금, 임차보증금 반환 등에 사용되는 운전자금대출까지로의 확대 적용여부 검토

 

■  (적용기준)  은행이 자율적으로 유효담보가액 기준 설정

  · 대출 취급 후 은행의 유효담보가액 기준이 변경된 경우에도 만기시까지 기존 분할상환방식을 유지(단, 만기 연장시 변경 가능)

 

 

■  (분할상환 주기)  1년 이내의 기간 중 은행이 차주와 협의하여 자율적으로 결정

 

■  (거치기간 등)  내부수리 등 불가피한 경우, 6개월 이내 거치가 가능하고, 공실 등 발생시 3개월간 원금상환 유예 허용

 

■  (타행 대환대출)  분할상환 중인 대출은 건물개축 등 불가피한 자금 수요가 있는 경우에 한해 증액하여 대환대출 취급 가능

  · 대환대출을 취급한 은행의 유효담보가액을 기준으로 분할상환금액 재설정 가능

 

■  (예외사유)  1억원 이하 대출, 상속·채권보전 등 불가피한 채무인수, 건축 중인 임대건물 등은 예외 허용

 

아래는 발표된 가계부채 종합대책 후속방안이 시행되어질 일정이니 살펴보시기 바라며 이번 발표와 더불어 금융위, 금감원, 업권별 협회 등이 협력하여 감독규정 및 시행세칙 개정, 가이드라인의 마련 등을 마련하여 차질없이 추진할것이라고 밝혔습니다. 

 

 

오늘은 가계부채 종합대책 후속방안을 확인해보았으며 저는 내일 다시 좋은소식으로 찾아뵙겠습니다. 즐거운 하루 되셔요~^^*